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房屋中介逃税潜规则遇新国房产八条失效

发布时间:2011-2-27 14:33:05

 

蒋先生没有想到,眼看着房子就是自己的了,二手房中介却突然告知他,要多交9000余元的营业税。而之前,中介业务员再三对蒋先生承诺,不需交营业税,因为可以“把营业税做掉”。
所谓的“把营业税做掉”,房产中介极有可能就是通过“阴阳合同”偷税逃税,明显涉嫌违规。让消费者感到失望的是,2月15日,在接受记者采访时,中介的相关负责?#31246;?#36825;一切都归?#36867;?#25151;产“新国八条”。
    “没有营业税”的诱惑
    蒋先生是岳阳人,目前在长沙上班。1月10日,在新环境房产中介红星莲湖店(下称“新环境中介”)业务员的指引下,蒋先生在长沙莲湖汽配城看中了一套面积为55.09平方米的二手房。
    当时,蒋先生、新环境中介及房东一致协议:蒋先生支付给中介14485元,包括中介费5760元、按揭费3900元等(没有营业税一项);房东实收28.5万,含首付15.5万、按揭13万。
    “我特意咨询是否有营业税,业务员再三答复说没有。”蒋先生回忆说,“业务员说可以把营业税做掉”。1月11日,三方签订《房屋买卖合同》。记者看到,该合同?#20808;?#23454;没有提及营业税一项。
    1月14日,蒋先生将银行的交易流水号交予中介。1月20日,中介告知,由于交易流水号没有户名,要蒋先生重新去银行打印。蒋先生照办。1月26日,蒋先生与中介工作人员去银?#26143;?#32422;,办理按揭事宜。
    1月31日,蒋先生与房东在长沙二手房交易中心签约。这之后,中介的工作人员突然告知蒋先生,他买的房子要交9059元的营业税。回想当时一幕,蒋先生至今仍然难掩心中的怒火,“让我气愤的是,我什么费用都交了后,他才告诉我要交营业税。?#19994;?#22825;就发火了!”
    对于营业税的变故,新环境房产中介的解释是:因为1月27日房产“新国八条”的出台。而蒋先生表示,房产“新国八条”的实施,购房者理应理解和支持,可让他不解的是:首先,中介为何当初要承诺没有营业税?第二,中介为何不在第一时间告知,而是在费用都交了后才告知?第三,1月11日三方就已经签订合同,当时业务员说5个工作日就可以办好银行按揭,为何最终的办事效率这么低?第四,营业税理应由房东支付,现在为何转嫁于购房者?
    中介承认有“失误”愿承担部分责任
    买房子本是件高兴事,可这突然多出的9000余元营业税,给蒋先生是泼了盆冷水。蒋先生要求:要么解除合同,要么中介退还中介费,但都遭到了拒绝。
    2月15日,记者陪同蒋先生来到了长沙新环境房地产经纪有限公司,采访了该公司客服部的相关负责人盛先生。对于蒋先生的质疑:中介为何当初要承诺没有营业税?盛先生解释,房产“新国八条”来得非常急,1月26日发的通知,1月28日便执行了,“国家的政策,并非是我们新环境说了算。”盛先生告诉记者,如果按照之前的相关房产政策规定,蒋先生买的二手房确实不需要交营业税。但“新国八条”明文规定:“调整个人转让住房营业税政策,对个人购买住房不足5年转手交易的,统一按其销售收入全额征税。”盛先生也提到,业务员的口头承诺,公司不予认可,“如果我们公司承?#30340;悖?#37117;会盖上公司的专用章,我们认可的。”
    1月26日出台的政策,为何到了1月31日才告知?面对这一质疑,盛先生坦言:“可能通知的时间上有一点失误。”盛先生说,公司愿意承担相应的责任,“从中介费中间,拿出一部分来补贴购房者。”
    至于办事效率的问题,盛先生回应称,“这个东西不能确定,我们只是中介服务商,银行放款的速度,我们只能协调。”
    营业税为何转嫁于购房者?面对购房者这一质疑,中介的解释是,房东一般都是拿“净房款”。而在蒋先生看来,即使因为房产政策的改变,从法律角度来说,那也是房东遇到的风险。
    律师称中介应承担法律责任
    “新国八条”,是指国务院办公厅于1月26日发布的《国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》,被形容为“史上最严”。
    由于营业税的出现,蒋先生打起了“退堂鼓”。但当他提出想解除《房屋买卖合同》时,中介方暗示他会“比?#19979;?#28902;”。“给房东的10000元定金,中介费、按揭费等都没了。”
    湖?#20808;?#21644;人律师事务所的陈亚琨律师告诉记者,根据我国《营业税暂行条例》的规定,营业税由依法发生应税行为的纳税人承担,具体到二手房屋买卖合同关系当中,其纳税义务人应当为二手房屋的出卖人。房屋中介机构作为专业机构,对我国二手房交易所涉及的税负承担问题是不可能不知情的。具体到蒋先生的个案,房屋中介机构在提供中介服务的过程中,其没有完整、充分地告知?#21482;?#26159;刻意隐瞒消费者在二手房买卖法律关系中的权利义务,其促成的该笔交易因为争议而导致消费者蒙受不应该的法律风险,对此其难推卸其法律上的责任。如果最终消费者因为该笔交易的争议而导致合同解除或者蒙受经济损失的话,房屋中介机构则必须根据我国《民法通则》、《合同法》等相关法律的规定承担法律责任,赔偿消费者因此而遭受的损失或者是多支出的相关费用。同时,针对房屋中介机构违背诚信原则的不规范经营行为,消费者可向县级以上工商行政管理部门进行投诉,以督促其规范经营。
    对于蒋先生的案例,湖南金州律师事务所刘军律师认为,实际上,在“新国八条”实施前,蒋先生看中的房子依然有营业税。按原政策,个人不满5年的普通住房上市交易,个人转让营业税为差额征收。由此可见,该中介应该对于营业税税率是很清楚的,如果其业务员故意隐瞒?#30331;椋?#35823;导购房者,称可以“把营业税做掉”,根据《合同法》相关规定,购房者可以要求解除合同,赔偿损失。
    在二手房中介行业人士冯先生看来,这些中介所谓的“把营业税做掉”,其实就是做“阴阳合同”,很明显是违规行为。阴阳合同,是指双方成交时大多签两个合同,真实的交?#20934;?#26684;暗藏在“阴合同”里:“阳合同”则用来送给产权处登?#28508;?#26696;、过户及供官方核查,该价格一般都是卖方旧房地产证上的登记原价。
    2月15日,在接受记者采访时,中介负责人盛先生建议,三方可以找个时间坐下来协商,“三方每个人出点钱,就把这个事解决了。”至2月23日记者发稿前,中介方表示将去做房东的工作,争取友好协商解决营业税的纠?#20303;?#26412;报也将关注这一事件的进展。
 

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